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农村宅基地转让合法性的宏观理论探讨

作者:金沟屯法庭 崔海生  发布时间:2013-11-11 10:21:29


 

一、问题的提出

近些年围绕农村宅基地转让合同是否有效的案件层出不穷,主要因为随着中国经济持续发展、城镇化进程不断深化导致人口流动频繁,大量农村居民向城镇流动,而这些农村集体经济组织成员在将其房屋转让后,该房屋及宅基地被依法征收,房屋买受人获得房屋拆迁补偿款及土地补偿款数额可观,引起了房屋出卖人心理上的落差,他们纷纷向人民法院起诉要求法院宣告农村房屋买卖合同无效,这就使得农村宅基地转让的合法性问题成为法律适用的难题,因此,研究农村宅基地合法性问题成为今后法院审判工作乃至国家经济改革所面临的重要课题。

二、农村宅基地是否可以转让的依据

农村宅基地转让是指农村宅基地使用权的转让,是否可以转让应分情况区别对待:

1、单纯买卖没有建造房屋的宅基地的合同应认定为无效合同,因为农村居民的宅基地是通过审批无偿得到的,是政府为农村居民提供的基本保障,对农村居民而言是一种福利,因此,宅基地只能使用,不能单独出卖、转让,否则就会出现土地兼并、农村集体土地不经政府征收程序直接进入土地一级市场、土地价格疯狂上涨等混乱局面。

2、本文认为连同房屋一起转让的农村宅基地的合同可以认定为有效。目前,根据农村一户一宅的基本原则,很多地方的农村宅基地转让合同包括本集体经济组织成员之间的宅基地转让合同都被认定为无效合同,这种做法的弊端日见端倪,表现在:①诚信缺失,有违基本道德准则,法院判决结果具有价值指引作用,简单认定合同无效使得人们只重利益而不注重诚信,在诚信缺失的情况下只会使得人人自危不敢交易,即使交易也会影响交易安全,从全局考虑就会影响市场经济的健康发展。②农民长期被迫束缚于农村及农村土地,不利于中国加快城市化进程。③目前,已经出现了很多农村房屋买卖的情况,这是不可否认的事实,各地法院在判决此类案件时也是做法不一,这就从某个侧面反映出法律存在的漏洞,使得法官在处理此类纠纷时陷入困境,更有甚者会引发大量的信访问题。

基于对上述问题的分析,本文认为建有房屋的农村宅基地的转让合同应属合法有效的合同,理由如下:

其一,我国国情复杂、各地经济发展水平参差不齐,农村出卖房屋的原因有多种,主要体现在:一家有多处房屋;农村居民收入水平不断提高,农民富裕不愿在农村居住,在城市买了房子将老家的房屋变卖;原来家住农村的乡村教师、乡干部、基层单位的职工因工作调往城市或者在城市买了房子等等,生搬硬套旧模式难以适应潮流。旧模式的主要依据是《中华人民共和国土地管理法》第62条、《中华人民共和国物权法》第155条及有关政策,有条件的允许宅基地使用权转让。需具备的条件有:①转让人拥有二处以上的宅基地;②转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;③受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;④转让行为征得集体经济组织同意。需要强调一点,以上条件应同时具备。这些限制名为有条件的允许农村宅基地转让,实为不能或者转让的可能性很小,例如转让人拥有两处以上的住宅,除非基于继承取得,否则村民不可能一开始就拥有两处以上住宅,因为在申请宅基地时一户只准申请一处;还有“转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员”以及“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,这两条自相矛盾,因为转让人与受让人为同一集体经济组织成员,受让人若没有住房和宅基地则可以依照法定程序申请批准;转让行为征得集体经济组织同意就更加使得农村宅基地转让成为不能。

其二,农村宅基地转让具有法律依据。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定即“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。”《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”由此可见,农村村民出卖房屋是合法的,引起宅基地使用权的转移也应合法。

其三,认定建有房屋的农村宅基地转让合同合法有效有助于引导当前社会形势下人民树立诚实守信的正确价值观,维护交易安全,存进市场经济良性发展。

其四,是加快中国城镇化进程的现实需要。

三、解决问题的措施

1、今后无论是国家政策还是国家立法都可以尝试在一定程度上打破旧存模式,允许农村宅基地在不同经济组织成员之间流转。

2、根据经济发展水平及国情需要,法律和政策可放宽允许中小城镇居民到农村买房,甚至将来打破地域限制允许大中城市的居民在农村买房定居,但应明确规定城市居民在农村买房后不能将房屋再行出卖。

3、目前,人民法院在解决请求宣告农村宅基地转让合同无效的案件时还应当以维护合同的有效性为主,极少数特殊案件、有损社会稳定的案件再个案处理,

四、结语

    目前,我国关于农村宅基地转让方面的立法还不健全,对农村宅基地转让的限制也难以适应当前经济、社会发展的需要,我国今后立法核心应当是完善农民的宅基地使用权,渐进式地允许宅基地使用权流转。在相匹配的统一登记管理、税收体制以及审批管理等制度完善之时,应当彻底放开农村宅基地使用权的现实流转,以挖掘其作为用益物权的收益和处分权能,充分发挥财产权利的交换价值,从而真正地维护农民的切实利益。

 

 

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